Küche in der Mietwohnung planen: Kosten, Rechte und typische Fallen (#27)

00:00:00: Willkommen zu einer neuen Folge von Geniale Küchenplanung, dem Küchenfinder-Podcast.

00:00:07: Stell dir mal vor du hast gerade den Mietvertrag für deine absolute Traumwohnung unterschrieben also die Wände sind frisch gestrichen das Paket glänzt Du öffnest die Tür zu dem Raum der im Grundriss so fett als Küche markiert ist.

00:00:21: und da es einfach nichts

00:00:23: gar nicht nur Echo

00:00:25: Richtig, ein hallender Lehrerraum.

00:00:28: Aus der Wand ragt vielleicht ein einsames Wasserrohr und einen Starkstromkabel baumelter von einer Tapete.

00:00:34: Das ist genau der Moment wobei den meisten die absolute Panik einsetzt!

00:00:39: Oh je – das ist für unglaublich viele Mieter ein echter Schock.

00:00:43: Absolut Und genau deshalb navigieren wir dich heute mal durch diesen ganzen Dschungel der Mietküche.

00:00:49: Wir ziehen unser gesamtes Wissen dafür direkt aus dem Küchenfinder-Magazin.

00:00:53: unter magazine.Küchenfinder.com gibt es dazu nämlich eine riesige Wissensdatenbank!

00:01:00: Genau und... Da geht es nicht nur um Mieter, sondern auch für Vermieter ist das ein riesiges Thema.

00:01:06: Die überlegen dann stelle ich da jetzt eine teure Einbauzeile rein.

00:01:10: Da fängt das Kopfzerbrechen bei den rechtlichen Pflichten an und hört beim massiven steuerlichen Stolpersteinen auf.

00:01:18: Ja, das ist ein Minenfeld!

00:01:20: Weißt du?

00:01:20: Ich vergleiche eine Küche in einer Mietwohnung eigentlich immer mit so einer romantischen Beziehung.

00:01:26: Okay... Wie meinst du das?

00:01:27: Naja, manchmal ist die Küche beim Einzug halt schon da.

00:01:31: Sie hat vielleicht ein paar Macken so quietschende Scharniere oder eine furchtbare Farbe aber man muss sich arrangieren und irgendwie mit ihr leben lernen.

00:01:40: Ja verstehe...

00:01:41: Und manchmal bringt man aber sein ganz eigenes Gepäck mit also die alte Küche aus der letzten Wohnung.

00:01:47: Und dann versucht man krampfhaft, dieses alte Gepäck in die neuen Gegebenheiten reinzupressen.

00:01:52: Ja und meistens stellt man fest, dass dieses alte Gepäck an allen Ecken- und Enden aneckt.

00:01:57: Exakt!

00:01:58: Aber bevor wir überlegen wie wir die alte Küche da irgendwie reinkwetschen oder eine neue planen müssen wir eine harte rechtliche Illusion zerstören.

00:02:08: Oh ja – Die Pflichtfrage

00:02:09: Genau Wer steht eigentlich in der Verantwortung?

00:02:13: Viele, die in diesen leeren Raum stolpern, denken sofort hey das darf der Vermieter doch gar nicht.

00:02:18: Da muss doch gesetzlich zumindest mal eine Spüle und ein Herd stehen!

00:02:22: Sonst kann ich hier ja gar nicht kochen.

00:02:23: Tja, das ist leider ein Mythos.

00:02:25: Warte mal willst du mir sagen dass ein nacktes Rohr Rechtlich völlig ausreichen, um den Raum als Küche zu vermieten?

00:02:35: Rechtlich gesehen ja absolut.

00:02:37: Ein Raum gilt als Küchen wenn lediglich die Anschlüsse für Wasser und Strom da sind.

00:02:41: Der Vermieter ist in keiner Weise verpflichtet Möbel eine Spüle oder gar Elektrogeräte zur Verfügung zu stellen.

00:02:48: Krass!

00:02:49: Nur die Wandanschlüsse reichen.

00:02:51: also

00:02:51: Genau.

00:02:52: Die bloße Existenz dieser Anschlüssen erfüllt das Kriterium Küche im Mietvertrag komplett.

00:02:58: Puh Das ist ne ziemlich bittere Pille Aber drehen wir den Spieß mal um.

00:03:03: Nehmen wir an, der Vermieter hat netterweise eine komplette Küche da reingestellt.

00:03:07: Die steht im Mietvertrag.

00:03:10: Dann lehne ich mich als Mieter doch entspannt zurück oder?

00:03:12: Also wenn der Kühlschrank nach zwei Jahren den Geist aufgibt ruf' ich den Vermietern an und er muss den Geldbeutel aufmachen.

00:03:17: Ähm ... Ja, woherzlich ist er natürlich für die Instandhaltung zuständig!

00:03:23: Wenn die Küche mitvermietet wird also ein defekter Kompressor im Kühl schrank oder...

00:03:27: Oder der Heizstab in Backofen ist durchgebrannt Genau

00:03:30: Das ist sein Problem, er muss für Ersatz sorgen.

00:03:33: Aber die rechtliche Grenze verläuft da exakt bei dem Wort Defekt.

00:03:37: Ah!

00:03:38: Das heißt wenn mich dieses gruselige Eicherustikal-Dekor aus den Neunzigern jeden Morgen depressiv macht kann ich nicht sagen das es optisch unzumutbar?

00:03:49: Nee absolut nicht.

00:03:50: Optischer Verschleiß oder... Veränderte persönliche Vorlieben, das interessiert das Mietrecht überhaupt nicht.

00:03:56: Also wenn ich plötzlich lieber Induktion will statt dem alten Elektrokochfeld?

00:04:01: Da musst du dir selbst ein neues kaufen!

00:04:02: Solange die alten Platten noch heiß werden erfüllen sie ihren Zweck.

00:04:05: der Vermieter muss da keinen Fingerkrumm

00:04:07: machen.

00:04:07: Wahnsinn und diese Küche vom Vermietter ist ja meistens ohnehin nicht umsonst.

00:04:12: Die Miete wird dadurch ja teurer richtig?

00:04:14: aber Der Vermieter kann sich diesen Aufschlag doch nicht einfach ausdenken und sagen, auch das macht dann hundertfünfzig Euro extra im Monat oder?

00:04:21: Nein

00:04:21: dafür nicht.

00:04:23: Da gibt es eine Berechnungsgrundlage die nennt sich Zeitwert.

00:04:25: Okay

00:04:26: wie funktioniert das?

00:04:27: Man nimmt den ursprünglichen Anschaffungswert der Küche zieht die bisherige Nutzungsdauer ab und addiert dann noch Kapitalzinsen dazu Und diese Summe rechtfertigt dann in ganz bestimmten monatlichen Aufschlagen.

00:04:42: Der versteckt sich oft einfach so unsichtbar in der Gesamtmiete.

00:04:45: Ah ok, da wir gerade beim Vermieter sind lasst uns mal kurz auf die steuerliche Seite schauen!

00:04:51: Ja das ist ein riesiges Thema im Küchenfinder Magazin.

00:04:55: Nehmen wir an ich bin jetzt der Vermietter.

00:04:57: Ich kaufe eine nagelneue schicke Einbauküche für sagen wir sechstausend Euro.

00:05:03: Damit mache ich die Wohnung attraktiv und kann mehr Miete verlangen.

00:05:06: Wenn ich da sechstausend Euro reinpumpe, will ich das am Jahresende doch sofort in der Steuererklärung absetzen.

00:05:12: Das steigert doch die Rendite!

00:05:13: Tja...das war lange Zeit der absolute Standardtrick.

00:05:16: Man hat im Dezember noch schnell eine Küche gekauft um das Einkommen für das Jahr massiv zu drücken.

00:05:21: Genau macht ja Sinn.

00:05:22: Aber diesem Schlupfloch hat der Bundesfinanzhof Zwei-Tausendsechzehn einen massiven Riegel vorgeschoben

00:05:28: Weil der Staat nicht zusehen will wie Vermieter sich arm rechnen?

00:05:32: Exakt Seit diesem Urteil gilt so eine Einbauküche steuerrechtlich als einheitliches Wirtschaftsgut.

00:05:38: Du kannst also nicht mehr die Spühle oder das Kochfeld einzeln betrachten, oder alles sofort abschreiben.

00:05:44: Okay und was heißt das konkret?

00:05:46: Wenn die Küche über vierhundertzehn Euro kostet musst du sie linear über zehn Jahre abschreifen.

00:05:51: Zehn Jahre!

00:05:52: Lass uns das mal durchrechnen.

00:05:53: Bei meinen sechstausend Euro heißt das, ich kann jedes Jahr nur magere sechshundert Euro steuerlich geltend machen.

00:06:00: Ganz genau so ist es und das gilt für bestehende Immobilien, für Ferienhäuser oder selbst wenn du die Wohnung mietfrei an deine Kinder überlässt.

00:06:07: Krass!

00:06:08: Die einzige Ausnahme ist wirklich der echte Erstbezug in einem kompletten Neubau.

00:06:12: da laufen die Kosten dann meist in die Gebäudeabschreibung.

00:06:15: Okay aber dann mache ich's als Vermieter pragmatisch.

00:06:19: Warte mal Das heisst für Vermietern.

00:06:22: Wenn ich den Handwerker schnell bar bezahle, zeigt mir das Finanzamt die rote Karte?

00:06:28: Wenn du ihm Bargeld auf die Hand drückst.

00:06:31: Ja absolut!

00:06:32: Auch

00:06:32: wenn er mir eine ordentliche Quittung schreibt – mit Stempel und allem.

00:06:36: Diese Quittungen kannst Du direkt in den Schredder werfen.

00:06:38: Das Finanzamt akzeptiert bei Handwerkerkosten absolut keine Barzahlungen mehr.

00:06:43: Selbst notariell beglaube ich keine Chance.

00:06:45: Ah um Schwarzarbeit und Steuerhinterziehung auszutrocknen.

00:06:48: logisch….

00:06:49: Der Geldfluss muss per Banküberweisung nachweisbar sein.

00:06:52: Wer bar bezahlt, verliert sofort jeden Steuerabzug für die Montagekosten.

00:06:56: Alles klar!

00:06:57: Rechtlich und steuerlich sind wir auf Stand.

00:07:00: Wechseln wir wieder die Seiten – ich bin jetzt wieder der Mieter im leeren Raum.

00:07:03: Mit dem Wasserrohr?

00:07:04: Genau mit dem einsamen Wasserroherr.

00:07:06: Ich muss jetzt selbst eine Küche planen und bezahlen….

00:07:09: mein erster Gedanke ist natürlich ….

00:07:12: ich wohne hier vielleicht nur drei Jahre, ich kaufe einfach den billigsten Presssparenblock im Netz.

00:07:17: Ähm, das ist der klassische Fehler.

00:07:19: Der rächt sich nach spätestens acht Monaten!

00:07:22: Oh ja... Ich erinnere mich an meine erste WG-Küche Super billig aus dem Discounter.

00:07:27: Nach einem Jahr hat sich daneben der Spülmaschine die Folie abgelöst und hochgerollt.

00:07:32: Das sah aus als würde die Küche sich heuten.

00:07:34: Genau das passiert.

00:07:36: Minderwertige Folien halten diesem Wechsel von Wasserdampf und Hitze einfach nicht stand.

00:07:40: Wenn du da spaßst sieht es nach zwei Jahren furchtbar aus.

00:07:44: Und dass ist der Punkt.

00:07:45: Du kannst sie beim Auszug nicht mehr weiterverkaufen Da verbrennst du echt nur Kohle.

00:07:49: Eine Mietküche zu planen ist also im Grunde wie der Kauf von so einem klassischen weißen Hemd!

00:07:54: Wie meinst Du das?

00:07:55: Ja, man verzichtet auf wilde Muster oder Payetten.

00:07:59: Achtet aber auf richtig gute Nähte damit es ewig hält und viele Wäsche übersteht.

00:08:05: Sehr

00:08:05: schöne Vergleich ja... Und dieses weiße Hemd darf halt auch nicht auf Maß geschneidert sein sondern muss vielen passen.

00:08:12: In einer Mietwohnung musst du dich zwingend an Standardmaße halten.

00:08:15: Also, einundneinzig Zentimeter Arbeitshöhe und sechzig Zentimetertiefe.

00:08:20: Richtig!

00:08:21: Aber was ist wenn ich selbst fast zwei Meter groß bin?

00:08:24: Da kriege ich doch Rückenschmerzen... Ich würde die Arbeitsplatte auf einen Meter und fünf Meter anpassen lassen.

00:08:30: Für deinen Rücken ist das super.

00:08:32: Aber denk mal an den Auszug Du willst dir an die Nachmieterin verkaufen Und die ist vielleicht eine hundertsechzig Meter groß.

00:08:39: Ah Stimmt!

00:08:41: Die steht dann da und sagt, soll ich mir zum Zwiebelschneiden einen Trittaufsteller hinstellen?

00:08:44: Individualität ist der absolute Tod für den Wiederverkaufswert.

00:08:48: Verstehe.

00:08:49: Also beim Design dann auch lieber zeitloses Alpine-Weiß statt dieser hippen, matt schwarzen Fronten.

00:08:55: Alpine Weiß is das Non-Plus Ultra – Das passt immer.

00:08:59: Ob Skandiestil oder Industrial Der Nachmieter kann das mit Deko anpassen.

00:09:03: Und die Elektrogeräte?

00:09:05: Brauche ich?

00:09:06: ein Kühlschrank mit Touchscreen?

00:09:08: Nee Lasst das Raumschiff im Laden.

00:09:10: Solide Basics von Marken wie Lennart, Progress, Junker oder Laurus – die liefern verlässliche Qualität für den Alltag!

00:09:17: Okay….

00:09:18: Aber ein riesiges Problem bleibt ja ….

00:09:21: Die Lieferzeiten.

00:09:22: Jeder der mal wochenlang auf dem Fußboden Pizza essen musste weiß, wie zermürbend zwölf Wochen Wartezeit sind.

00:09:29: Ohja….

00:09:29: Im Küchenfinder-Magazin wird er auf dieses Konzept Nobia Elements erwähnt.

00:09:34: Wie funktioniert das?

00:09:35: Also, Nobia hat da echt schlau reagiert.

00:09:38: Normalerweise wird ja auf Wunsch provoziert.

00:09:40: Nobia Elements dreht das um!

00:09:42: Das ist Markenqualität made in Germany aber das Sortiment ist drastisch reduziert.

00:09:48: Und hast sie teilweise innerhalb von vierundzwanzig Stunden vor der Tür stehen?

00:09:51: Krass!

00:09:52: Vierundzwzig Stunden is echten Gamechanger.

00:09:55: Absolut

00:09:56: Aber eine rechtliche Sache müssen wir noch klären.

00:09:58: ich investiere jetzt vielleicht fünftausend Euro in diese schöne Küche.

00:10:03: Drei Monate später kriege ich die Kündigung wegen Eigenbedarf, der absolute Albtraum.

00:10:07: Das passiert leider öfter als man denkt – deshalb!

00:10:11: Bevor du so eine Summe investierst, lass dir vom Vermieter schriftlich einen Verzicht auf Eigenbedarf für die nächsten Jahre geben.

00:10:18: Also vertraglich abgesichert.

00:10:20: Unbedingt!

00:10:21: Mündliche Zusagen sind vor Gericht im Zweifel keinen Cent wert.

00:10:25: Okay, spulen wir mal vor….

00:10:26: Fünf Jahre sind vergangen.

00:10:28: Neuer Job?

00:10:29: Wir ziehen um ….

00:10:30: Jetzt stellt sich die Gretchenfrage Nehmen wir unser weißes Hemd, also die Küche in die neue Wohnung

00:10:36: mit?

00:10:36: Ja und hier kollidieren Theorie-und harte Praxis.

00:10:40: Das klingt ja logisch Schränke einpacken, drüben aufbauen aber einen Umzug mit Küche ist ein logistischer und finanzieller Alptaum.

00:10:48: Wenn ich beim Umzug eine neue Arbeitsplatte brauche, die Schränken umbauen muss und vielleicht gar keine Ersatzteile bekomme Ist der Umzug dann nicht eigentlich ein finanzielles Fass ohne Boden?

00:11:00: Genau das ist es fast immer!

00:11:02: Erstens die Anschlüsse.

00:11:04: Deine alte Küche war in L, die neue Wohnung erlaubt nur eine Zeile.

00:11:08: Was machst du mit den Eckschränken?

00:11:09: Die fliegen auf den Müll

00:11:11: Richtig Und das Wasserabflussrohr kannst du auch nicht einfach quer durch den Raum verlegen.

00:11:15: Das braucht ein Gefälle.

00:11:17: Du brauchst also eine komplett neue Anordnung Eine neue Arbeitsplatte und dann fehlt dir plötzlich einen Vierzig Zentimeter Schrank.

00:11:24: Dann kaufe ich den halt beim Hersteller nach In Alpinweis

00:11:28: Wenn das mal so einfach wäre.

00:11:29: Es gibt so gut wie nie eine Nachkaufgarantie.

00:11:32: Die Produktionslinien ändern sich, selbst wenn das noch Alpinweis heißt, glänzt das minimal anders – der Schrank sieht dann aus wie ein Fremdkörper.

00:11:41: Okay plus Monteur, Spedition, Wahnsinn!

00:11:45: Und vergiss nicht die Energieeffizienz.

00:11:47: Deine alten Geräte sind jetzt fünf oder acht Jahre alt.

00:11:50: Die in eine neue Wohnung zu schleppen kostet dich jeden Monat bares Geld beim Strom.

00:11:54: Ein Umzug ist der perfekte Moment um sich von diesen Stromfressern zu verabschieden.

00:11:58: Also lautet die einzig logische Devise, Die Küche bleibt drin.

00:12:02: Ich verkauf sie an den Nachmittag.

00:12:05: Vorhin hast du den Zeitwert erwähnt.

00:12:07: Wie berechne ich denn für den Nachmieter?

00:12:10: Da gibt es eine grobe Faustregel Man rechnet mit etwa vierundzwanzig Prozent Weltverlust im ersten Jahr Und danach so vier Prozent für jedes weitere Jahr.

00:12:20: Okay also wenn meine Küche vor fünf Jahren fünftausend Euro gekostet hat

00:12:24: Dann gehst Du von einer Lebensdauer von zehn Jahren aus.

00:12:28: Nach fünf Jahren wärst du also rechnerisch bei etwa der Hälfte, also zweitausendfünfhundert Euro.

00:12:33: Das ist eine sehr gute Verhandlungsbasis.

00:12:36: Super!

00:12:37: Also wir einigen uns auf zweitausend Fünfhundert Euro, schütteln uns die Hand und ich bin raus.

00:12:42: Stopp!

00:12:43: Miemals nur per Handschlag.

00:12:45: Wieso?

00:12:45: Das ist Eine riesige Falle.

00:12:48: Du musst das zwingend mit einem schriftlichen Kaufvertrag absichern Und da muss ein expliziter Haftungsausschluss rein.

00:12:54: Ah, sonst ruft er mich nach drei Monaten an Der Backofen ist kaputt, bezahl mal die Reparatur.

00:13:00: Genau!

00:13:01: Du haftest sonst im schlimmsten Fall für eine Küche, die du gar nicht mehr nutzt.

00:13:04: Gekauft wie besichtigt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung – das muss da rein.

00:13:08: Wichtiger Tipp!

00:13:10: Und wenn wir schon beim Auszug sind… Erinnerst du dich noch an die gruselige Eicherustikalküche vom Vermieter ganz am Anfang?

00:13:16: Ja,

00:13:16: die ich furchtbar fand und ausgebaut habe... Hast

00:13:19: du sie auch schön trocken

00:13:20: aufbewahrt?!

00:13:21: Ähm

00:13:21: … Muss ich

00:13:21: das!?

00:13:22: Oh ja ... Du bist in der Pflicht.

00:13:24: Der Vermieter muss deine neue Küche nicht übernehmen!

00:13:27: Wenn er auf den ursprünglichen Zustand besteht, musst du seine alte Küche wieder exakt so

00:13:31: einbauen.".

00:13:32: Ich muss meine Traumküche rausreißen und den alten Schrott wieder zusammenschrauben?

00:13:36: Ja – wer die auf den Sperrmüll geworfen hat, hat beim Auszug einen gewaltiges Schadensersatzproblem.

00:13:42: Also wenn man das so hört merkt man erst wie viel Strategie man da braucht.

00:13:46: also... Kurze Zusammenfassung, als Vermieter muss ich per Banküberweisung zahlen.

00:13:50: Sonst streicht das Finanzamt die Abschreibungen?

00:13:52: Richtig!

00:13:53: Als Mieter setzte ich auf Standardmaße Alpenweiß und clevere Konzepte wie Nobilia Elements um die Wartezeit zu umgehen Und beim Auszug verkaufe ich die Küche per Zeitwert und mit Kaufvertrag an den Nachmieter.

00:14:06: Exakt.

00:14:07: Werder von Tag eins an Mitdenksspat echt nerven und Kohle.

00:14:10: Und für alle, die das jetzt genau wissen wollen.

00:14:12: Die Checklisten, den Zeitwertrechner und so einen Musterkaufvertrag findet ihr im Küchenfinder-Magazin einfach auf www.magazin.küchenfinder.com.

00:14:21: gehen – da steht alles in Ruhe zum Nachlesen!

00:14:22: Weißt du?

00:14:23: Wenn man sich dieses ganze Chaos mit den Millimetern und den Anschlüssen mal ansieht... Da drängt sich mir echt ein krasser Gedanke für die Zukunft

00:14:31: auf.

00:14:31: Oh, jetzt bin ich gespannt.

00:14:32: Hau raus!

00:14:33: Wir ziehen ja immer öfter um….

00:14:35: Werden wir in zehn oder zwanzig Jahren vielleicht Wohnungen haben, die komplett auf genommte weltweite Plug-in-Play-Module ausgerichtet sind.

00:14:43: Wie so ein USB-Stecker?

00:14:45: Genau!

00:14:46: Du klickst deine Küchenmodule in jeder Wohnung der Welt einfach an eine Wandschiene – Wasser verbindet sich von selbst und diese maßgeschneiderte Einbaugrüche stirbt komplett aus.

00:14:55: Die Küche als modularer USB Stick.

00:14:58: Das ist echt ein fantastischer Gedanke den du liebe Zuhörerinnen oder lieber Zuhörer jetzt mal mit in den Tag nehmen kannst.

00:15:05: Hoffentlich waren da ein paar gute Aha-Momente für deine Mietwohnung dabei.

00:15:09: Mach's gut und bis zum nächsten Mal!